Wer eine Immobilie kaufen möchte, prüft meist zuerst das, was sichtbar ist: Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder mögliche Feuchtigkeitsschäden. Doch ein erhebliches Kostenrisiko kann sich dort befinden, wo man es bei einer Besichtigung nicht sieht – im Boden.
Ehemalige Tankstellen, Werkstätten, Gewerbe- und Industriebetriebe oder frühere Ablagerungen können Schadstoffe hinterlassen haben. Solche Belastungen können auch Jahrzehnte später noch eine Rolle spielen und die Nutzung, den Wert und die Wirtschaftlichkeit eines Grundstücks erheblich beeinflussen.
Nicht nur das Gebäude, auch die Grundstückshistorie prüfen
Der heutige Zustand einer Immobilie verrät nicht automatisch, wie ein Grundstück früher genutzt wurde. Gerade bei ehemaligen Gewerbe- oder Industrieflächen lohnt sich deshalb ein Blick in die Vergangenheit.
Wurden dort beispielsweise Kraftstoffe, Öle, Lösungsmittel oder andere umweltgefährdende Stoffe verwendet oder gelagert, können Anhaltspunkte für Bodenbelastungen bestehen.
Für Käufer und Investoren bedeutet das: Die Immobilienprüfung sollte bei entsprechenden Hinweisen nicht an der Bodenplatte enden.
Altlastenkataster: wichtige Informationsquelle vor dem Kauf
Eine wichtige Anlaufstelle ist die zuständige Bodenschutzbehörde. In Köln führt die Stadt ein Kataster über Altlasten und Altlastverdachtsflächen. Dort können Informationen darüber vorliegen, ob eine Fläche bereits als Altlast oder als altlastverdächtig bekannt ist.
Je nach Fall können darüber hinaus historische Karten, Bauakten, frühere Nutzungen oder eine professionelle historische Grundstücksrecherche wichtige Hinweise liefern.
Wichtig: Eine Katasterauskunft ist immer auf Grundlage des vorhandenen Kenntnisstandes zu betrachten. Ein fehlender Eintrag ist daher nicht automatisch der Beweis dafür, dass ein Grundstück vollkommen unbelastet ist.
Verdachtsfläche oder tatsächliche Altlast?
Eine frühere gewerbliche Nutzung bedeutet noch nicht automatisch, dass eine sanierungsbedürftige Altlast vorhanden ist.
Gibt es jedoch konkrete Anhaltspunkte für eine Belastung, können weitere Untersuchungen erforderlich oder sinnvoll sein. Dabei können beispielsweise Boden- oder Grundwasserproben Aufschluss darüber geben, ob Schadstoffe vorhanden sind und ob daraus Handlungsbedarf entsteht.
Für eine Investitionsentscheidung ist dieser Unterschied erheblich: Ein nicht geklärter Verdacht lässt sich finanziell nur schwer einschätzen. Liegen dagegen Untersuchungsergebnisse vor, kann das Risiko wesentlich besser bewertet werden.
Auch Käufer können später in der Verantwortung stehen
Ein besonders wichtiger Punkt beim Immobilienkauf betrifft die mögliche Haftung.
Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz kann nicht ausschließlich der ursprüngliche Verursacher einer Belastung zur Sanierung verpflichtet sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch der aktuelle Grundstückseigentümer von der zuständigen Behörde herangezogen werden.
Damit kann ein Käufer mit dem Grundstück ein Risiko übernehmen, das nicht unmittelbar durch ihn verursacht wurde.
Gerade deshalb sollte die Altlastenfrage bei auffälliger Grundstückshistorie möglichst vor Unterzeichnung des Kaufvertrages geklärt werden.
Wenn der günstige Kaufpreis plötzlich teuer wird
Ein ehemaliges Gewerbegrundstück kann auf den ersten Blick besonders interessant erscheinen: gute Lage, Entwicklungspotenzial, große Grundstücksfläche und möglicherweise ein attraktiver Kaufpreis.
Sind jedoch Bodenbelastungen vorhanden, können zusätzliche Aufwendungen entstehen – beispielsweise für Untersuchungen, Gutachten, Bodenaustausch, Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen.
Aus einem vermeintlichen Schnäppchen kann dadurch schnell ein deutlich teureres Investment werden.
Für Investoren ist deshalb nicht allein entscheidend, was ein Grundstück kostet, sondern auch, welche bislang unbekannten Kosten darin stecken könnten.
Altlasten möglichst vor dem Notartermin klären
Bestehen Hinweise auf eine frühere problematische Nutzung, sollte die Klärung nicht auf die Zeit nach dem Eigentumsübergang verschoben werden.
Vor dem Kauf können insbesondere folgende Punkte wichtig sein:
- Auskunft bei der zuständigen Bodenschutzbehörde einholen
- frühere Nutzungen des Grundstücks recherchieren
- vorhandene Gutachten und Untersuchungen prüfen
- bei konkretem Verdacht fachlichen Rat einholen
- mögliche Untersuchungs- oder Sanierungskosten bei der Kaufentscheidung berücksichtigen
- bekannte Risiken und die Kostenverteilung im Kaufvertrag eindeutig regeln lassen
Dabei ist zu beachten: Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer schützen nicht automatisch davor, dass eine Behörde später den jeweiligen Grundstückseigentümer in Anspruch nimmt. Sie können jedoch für die Frage entscheidend sein, wer die entstehenden Kosten im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer trägt.
Fazit: Beim Immobilienkauf lohnt sich auch der Blick unter die Oberfläche
Eine gute Immobilienprüfung beschäftigt sich nicht nur mit dem Gebäude.
Gerade bei Grundstücken mit gewerblicher oder industrieller Vergangenheit sollten Käufer und Investoren auch fragen: Was befand sich früher auf diesem Grundstück – und was könnte davon noch im Boden vorhanden sein?
Eine frühzeitige Prüfung schafft keine absolute Sicherheit. Sie kann jedoch helfen, Risiken besser einzuschätzen und unerwartete Kosten nach dem Immobilienkauf zu vermeiden.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Umwelt- oder Altlastenberatung dar.